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我们来看一下湖北楼市的情况，评价的主要依据仍然是三大指标：第一，经济对房地产的依赖度，计算方式是2013年房地产开发投资除以当年GDP；第二，人均商品房施工面积；第三，反映人口增减的“小学生在校人数”，一般用2013年年底数字跟2010年年底相比。
一个地方楼市是否危险，还要看存量房屋的情况，房价与当地居民收入比，但这些指标我们要么无法查到，要么统计局提供的数据失真，所以无法使用。因此，我的研究带有局限性，只能给大家提供一个参考。
湖北楼市最危险的城市，可能是随州。
之所以说可能，是因为我费劲心机也无法找到随州2013年商品房施工面积的数字，当地统计公报只提供了从建筑企业角度统计的施工面积，但这可能包含了随州建筑企业在其他城市承揽的工程，漏掉了其他城市建筑企业在随州承揽的工程，因此不可用。随州2013年的房地产依赖度是4.4%，应该说比较低。通过跟房价类似的地区比较，我推测随州2013年人均商品房屋施工面积在3平米左右，规模不算大，但这类城市一般有大量的非商品房供应。更悲催的是，随州在过去3年是湖北人口流失比例最高的地区。根据统计公报，2013年中小学生在校人数比2010年年底减少了超过30%。按照一般规律，如果只统计小学生，下降比例将更高。我查阅过十多个省所有地级市的数据，大概只有南充人口流失速度接近随州。这种流失速度非常可怕，所以随州的房子绝对不能碰。
天门和孝感可以并列第二危险城市。
天门过去3年中小学生减少了28%，如果只计算小学生应该接近30%。这个城市对房地产依赖度只有4.2%，人均商品房屋施工面积1.5平米左右。孝感过去3年小学生减少了25.2%，2013年房地产依赖度9%，人均商品房屋施工面积1.7平米。这两个城市商品房供应量都不算大，但这类城市往往存在大量自建住房、集资房、小产权房，所以当地居民人均住房面积一般都够用了。如果人口严重流失，那么即便有点增量，都是危险的。
第四危险的城市是黄冈。
黄冈2013年房地产依赖度10%，这个指标在三四线城市里已经偏高了，但当地人口流失还相当严重，过去3年小学生人数减少了21%。当地统计公报披露，2013年的时候城镇人均住房面积37平米，农村人均44平米，但2013年仅人均商品房施工面积仍保持在2平米的水平。
鄂州是第五危险的城市。
这个城市的统计公报比较诚实，公布了鄂州全口径的房屋施工面积，2013年的时候为856万平米，人均8.1平米。如果剔除非商品房，估计人均施工面积在4平米以内。这就是中国目前房地产市场的真实状况：除了商品房，还有大量莫名其妙的房子不停建起来，比如集资房、小产权房、军产房、乡镇自用房，在三四线城市，这些非商品房常常可以跟商品房平分天下，甚至数倍之。这也是中国房地产市场，在供应量上迅速见顶的原因。如果看商品房投资占GDP比重，鄂州只有2.6%，非常低。此外，这个城市在过去3年里小学生人数减少了15%，也属于人口严重流失的地区。
第六危险的城市是荆州。
荆州2013年房地产依赖度是13.4%，2013年小学生“招生人数”比2010年减少了12.5%（如果是在校生人数，减少比例会略小一点）。当地城镇居民人均住房面积已经达到了38.25平米，农村人均住房为43.8平米。商品房屋施工面积数字无法查到，2012年和2012年房地产投资额分别增长了69%和80%，今年上半年又同比增长了97.8%，投资额绝对数已经高居全省第四，呈现出“快速找死”的节奏。我估算出的2013年年底人均商品房屋施工面积，在3平米左右。
十堰、荆门的房地产也比较危险。这两个城市过去3年小学生人数分别下降了14%和10.7%（荆门是总在校生人数），呈现人口流失态势。但两个城市人均商品房屋施工面积均达到了4.1平米，房地产依赖度分别是十堰9.3%，荆门7.3%。
武汉虽然排位靠后，但房地产市场也有一定的风险。
2013年房地产依赖度是21%，高居全省第一；人均商品房屋在建面积达到8.4平米，也高居第一。在这种情况下，我之所以将武汉排到风险相对较小的位置，是因为三个原因。第一，武汉的两项指标虽然在湖北最高，但跟其他省会城市相比不算太高。第二，武汉仍然是湖北最有人口竞争力的城市，过去3年小学生人数增长了3.2%，虽然远远不如郑州、长沙，但比成都、西安要好。第二，武汉在湖北一城独大，而且影响力波及河南南部到湖南北部，在未来长江经济带中地位显赫，所以可以对冲一部分风险。但从短期看，郊区、新区的房子都有下调风险。另外，武汉房地产开发投资金额占全省的58%，开发面积占全省的38%，但人口只占全省的18%。所以，未来在政策上抢人口是必然的。
潜江统计局也比较诚实，公布了全口径房屋施工面积，2013年达到人均6.5平米。但商品房投资只有9亿，占GDP的比重是2%，非常低。说明当地的房屋供应以非商品房为主。其实很多四线、五线城市都是这样。神农架是中国唯一以“林区”命名的行政区，虽然是县级，但省里直接管理，过去3年学生人数减少了12%，总人口才7.65万人，估计谈不上有房地产行业。如果有旅游地产，不要碰为好。恩施州过去3年“小学+初中”人数减少了5.5%，房地产依赖度8.4%，人均商品房屋施工面积1.65平米，虽然指标不高，但非商品房供应量估计不小，所以房地产也没有投资价值。仙桃2013年房地产投资依赖度是5.4%，过去3年小学生人数减少了2.7%，商品房施工面积没有查到。
宜昌2012年房地产依赖度为7.2%，人均商品房施工面积4.5平米，过去3年小学生人数减少了4.7%，；襄阳2013年房地产依赖度是10.7%，人均商品房施工面积3.7平米，过去3年小学生人数减少了3.3%。考虑到全国过去3年小学生平均减少了5.8%，所以宜昌和襄阳的实际人口肯定是缓慢增加的，所以他们的房地产市场风险相对会小一点。
咸宁和黄石的风险也相对较低。过去3年，咸宁小学生人数增加了2.7%，黄石也应该有所增长。我没有查到黄石最近两年小学生人数，只知道在2008年到2011年上升了1.3%。房地产依赖度，2013年咸宁是12.8%，黄石是8.7%；2013年人均商品房屋施工面积，咸宁为4.4平米，黄石为3.3平米。
如果你非要在湖北投资房产，我觉得只有武汉中心地段有长远的价值，其他地方最好别碰。 | 
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发表于 2014-9-17 15:47:00
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