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李嘉诚内地再曝囤地，早已不是新鲜的新闻了。2014年以来，中国楼市便持续低迷，内地房地产企业的生意也不太好做。但就在此时，李嘉诚旗下以内地房地产为主营业务的长江实业[简介 最新动态]却利润大涨，逆市飘红，而其背后的原因可能便是大肆囤地。
据分析人士表示，港资房地产企业向来喜欢“囤地”，但并非明目张胆地进行。一般情况下，港资房企所拿地块往往开发周期比较长，通过比较长的市场周期博弈市场培育期，届时地块本身升值，房价上涨，从中获得比较大的升值收益。李嘉诚内地囤地显然也是如此。
“囤地”让长江实业逆市飘红?
亚洲首富李嘉诚任董事会主席的长江实业，近日发布了2014年度半年报。报告显示，今年上半年该公司股东应占溢利为港币213.45亿元，每股溢利港币9.22元，同比均增长59%。
这与内地房企的遭遇颇为不同。由于今年内地房地产市场销售放缓，多家房企业绩持续低迷。如万科(000002.SZ)的半年报显示，2014年上半年归属于股东的净利润为人民币48.1 亿元，较去年同期增长5.6%;龙湖地产(00960.HK)的半年报显示，上半年股东应占溢利为40.1亿元人民币，同比增长4.2%。这些内地龙头房企的上半年净利润增幅均低于长江实业。
长江实业2013年年报显示，该公司所有或参与的“开发中或待开发土地面积”达1182万平方米。李嘉诚作为董事会主席，在长江实业2014年半年报中回顾上半年业务时表示，上半年，内地多个物业项目的住宅单位销售或预售进展缓慢，部分城市销售情况逊于预期。此外，长江实业2012年、2013年年报及2014年半年报显示，2012年以来，该公司在内地只拿过一块地。
那么，长江实业2014年上半年多项指标逆市大涨的原因是什么?一些业内人士表示，囤地是个中玄机。
中国房地产学会有关负责人在接受《中国经济周刊》采访时表示，长江实业进入内地进行地产开发的一个显著特点，就是通过分期缓慢开发、变相囤地，坐享土地升值。
湘财证券地产研究员张化东曾向《中国经济周刊》分析认为，长江实业的土地储备主要集中于内地，这些地块中绝大部分是在2007年以前取得的。由于拿地时间较长，中间采取“囤地”手段，其土地储备均价处于较低水平，这样就保证了将地块的价值充分挖掘，从而实现项目利润最大化。
长江实业也曾公开承认旗下的土地成本较低。其2009年年报称，“由于现有土地的平均成本较低，集团有信心所持土地将带来良好回报。”
多位业内人士指出，分期开发正是长江实业惯用的变相“囤地”手法。
不过，对于这一说法，长江实业近期向媒体回应称：长江实业及和记黄埔在内地之土地发展项目均依国家法规进行，并不存在囤地之情况;长江实业及和记黄埔并没有囤地的意图，公司一直希望尽快完成发展及出售项目，以便回笼资金进行再发展。
用1/4个世纪来开发一个项目
长江实业2012年、2013年年报显示，位于北京中央别墅区的誉天下项目为长江实业的销售业绩作出了一定贡献。
记者了解到，早在1993年，长江实业就作为大股东之一开始参与誉天下所在地块开发;2003年，长江实业完全拥有该地块;2005年，取得北京市住建委颁发的施工证并开始建设，但不久便因故停工;2008年，重新开工。
长江实业2008年年报显示，誉天下项目占地面积为74万平方米，建筑面积为44.5万平方米，分三部分分期开发，其中，第一部分预计完工时间是2010年，第二部分是2012年，第三部分是2014年。
而长江实业2013年年报显示，誉天下项目未完工土地又被分为4个部分，分期开发，其预计最后的完工时间是2018年。这意味着，从1993年参与开发算起，这一项目的开发时间是25年，相当于1/4个世纪。
据了解，2008年誉天下的别墅上市时，价格为20000元/平方米，而今年誉天下别墅的最新价格为35000元/平方米。时隔6年，誉天下从600万左右/套的经济型别墅跃升为千万元级别墅。
分析人士指出，通过10多年的囤地，中央别墅区的交通配套和区域环境都有了明显改善，这大大提升了项目的土地价值。再经过10年的开发，中央别墅区可供开发的土地越来越稀缺，而且在房价不断上涨的推动下，该区域地块进一步提升了价值。
政府监管不力?
根据我国《闲置土地处置办法》，开发商闲置土地，如果属于政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟的，不做相应处罚，拟订闲置土地处置方案;但如果是企业原因而导致未动工开发满一年的，需按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费;未动工开发满两年的，将会无偿收回国有建设用地使用权，并且土地闲置费不得列入生产成本。
李嘉诚旗下的另一公司和记黄埔就曾因此上过国土部闲置土地的“黑名单”，也被地方政府开出过土地闲置费罚单。
但是，张平对记者表示，虽然国家有闲置土地的处置办法，但往往各地执行力度不一。她说，开发商在开发过程中往往会遇到很多问题，比如市场不好或者资金不够，这些问题都会对土地开发的进程和决策有影响。只要在政府要求的时限内，象征性开发一点，就可以规避政策风险。
而对于和记黄埔和长江实业来说，由于其业务广泛，不仅有房地产，还有港口、零售、能源等业务，在这样的背景之下，地方政府往往不敢轻易“得罪”。
（摘自凤凰地产） |
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