房贷松绑 真的还是假的？
2014/09/24 10:30:00
导读：当放松限购已经无法阻止房地产市场的低迷时，放松房贷政策似乎成了最后一根救命稻草。日前，关于银行放松房贷政策的传闻纷飞，如果传言获证实，改善型需求将能够获得较大实惠。业内人士认为，房贷松绑，最大限度是对二套房的界定由过去的“认房又认贷”放松为“认房不认贷”，而这将带动楼市成交量上涨。
最新消息
多家银行：房贷政策暂未变化
从前天开始，市场就出现四大行房贷松绑的传闻。传闻称，四大行将在央行指导下，改变对首套房的认定标准，只要房贷还清，再申请就可以被认定为首套房。但是前天晚间四大行没有任何相关消息传出。昨天上午，传闻又变为“浦发、兴业等银行率先将首套房认定标准由原来的认房又认贷放松为认房不认贷”，到了下午，相关银行纷纷出来辟谣。真相究竟如何，北京青年报记者昨天继续进行相关调查。
昨天，北青报记者从工行、农行、浦发、兴业等银行北京分行了解到，首套房贷政策目前没有变化，还是认房又认贷。所谓认房又认贷，即认定首套房要查询住建委房屋登记和央行征信两个系统，客户过往购买过的房屋即使是一次性付款，在购买第二套房申请贷款时也不能享受首套房优惠；即使客户当前名下无房，但只要在征信系统里有贷款记录，再次购房也不能享受首套房待遇。
建行、农行总行昨天也表示没有新的政策发布。工行总行相关负责人表示，工行认真贯彻国家有关房地产市场发展的政策导向，一直以来积极支持个人住房和房地产开发的合理信贷需求。工行正密切关注房地产市场的变化和相关政策的调整，并将及时做好相关信贷政策的衔接，不断完善相应的金融服务。
兴业银行总行有关人士对媒体明确表示，截至目前兴业银行个人住房按揭贷款业务的客户准入条件和信贷政策未进行调整。有关报道失实。
新闻追访
房贷松绑空间：认房不认贷
虽然银行纷纷辟谣，但市场仍然对房贷松绑充满希望。信心的来源在于各地政府对房地产市场的解禁松绑。
前日下午，福州市政府网站发布《福州市人民政府发布促进房地产市场发展意见》，其中对首套房的认定标准作出调整。《意见》称，“购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房的，按首贷认定。金融机构在贷款首付款比例和利率方面按照政策规定的低限执行”。另外，“居民家庭拥有的住房套数只在购房所在地房屋登记机构查询”。
不过，北青报记者注意到，业内人士普遍认为，最早传闻的只要贷款还清再次申请就算首套房的标准不靠谱。
“如果只看贷款，那么未来拥有几十套房的投资者还可以按照首套贷款，这种政策松绑是滑稽的。”中原地产首席分析师张大伟认为，这种做法与本届政府一直以来的调控思路不吻合，不符合调整结构的市场预期。他同时认为，未来房地产购房信贷在目前过分紧张的基础上做一些调整是必然的，唯一松绑空间是变为“认房不认贷”。
交行首席经济学家连平也认为，限贷放松已是大势所趋，“认房不认贷”是合理的。不过限贷放松不会大力度地一蹴而就，而会是逐步、渐次地向前推进。首先解决的是自住房（一套）限贷的放松，其次是改善型住房需求贷款的松动。
市场分析
北京成交有望重回万套以上
虽然各家银行到底出台何种政策目前还无定论，但对房地产市场影响较大的就是“贷款利率的松动以及认房不认贷的二套房认定标准的变化”。
关于利率松动，根据链家地产市场研究部统计，在历史成交数据中，若房贷利率收紧，市场中八五折优惠利率占比小于40%时，成交基本维持在万套以下。2014年以来，信贷政策一直偏紧，尤其是4月份以后，市场中的八五折优惠利率几乎绝迹，致使北京月成交迅速跌落至8000套以下水平。
关于二套房认定标准，由“认房又认贷”变为“认房不认贷”后，名下无房但有贷款记录的首次置业者以及“卖一换一”的改善人群将会享受首套购房优惠，对市场影响较大。目前二手房市场上改善性需求占比约为40%，其中至少有八成属于卖一买一的置换需求。这一标准的改变将促使部分资金不充裕的换房需求积极入市。链家地产预计，如果此次放松属实，将引起未来改善性购房占比的提升，预计北京月成交量将能回到万套以上的水平。
财经观察
房贷放开 楼市能否逆转？
今年以来，全国房地产市场整体进入下行周期，包括一线城市在内的不少城市楼市萎靡，成交量缩价跌现象明显。在此背景下，自二季度末起，政府“救市”举措频出，这其中包括央行及银监局于二季度末针对首套房贷的两次鼓励性质的表态以及二三线城市限购政策的逐渐放松。
链家地产市场研究部张旭认为，若此次传闻属实，并且能够顺利执行，则对楼市的影响要明显大于限购的松绑。“首套房八五折利率优惠的大规模出现对于市场从低谷中恢复具有明显拉动作用；另一方面，从‘认房认贷’到‘认房不认贷’的转变对于撬动市场需求也具有积极意义。”
张大伟指出，46个限购城市，40个已经松绑限购，但作用非常有限，从9月前21天看，54个主要城市合计住宅签约131947套，环比8月同期基本持平。从全国范围看，限购已经不是影响楼市的关键政策，信贷是否会放松，将成为判断未来一年内楼市走势的唯一关键因素。
财经账本
限贷放松400万房产首付能减半
按现在“认房又认贷”的标准，即使把原来的房子卖出，也只能适用二套房贷的利率，要在基准利率基础上上浮10%，首付需要达到60%。今后若改成“认房不认贷”，就可以按首套房贷计算，享受基准利率，首付只要30%。
对改善型人群来说，首付的大幅降低使换大房的心愿更容易实现。比如，同样是买一处总价400万元的房子，按首套房认定，只要交120万元首付，可贷款280万元，而按二套房认定，首付需要240万元，足足多出一倍，对普通家庭来讲，找钱的压力不小。
如果都是20年贷款200万元的话，按首套房认定，享受6.55%的基准利率，每月月供14970元，累计支付利息159.3万元；而按二套房认定，利率为7.205%，每月月供15753元，累计支付利息大约178万元。
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