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央行官员：房价适应经济转轨必然也必需调整

随州房产网

2014/07/01 17:30:05

近多少个月我国楼市正微微变迁。部分二、三线城市的楼价大幅度降落促销，惹起各方对房地产“拐点”的关注，对楼市看跌的增加。但也有业界大佬示意，这种降价并不象征着拐点的到来。更有嘴硬的大佬撰写长篇微博，对“拐点”论中止反驳。那么，房价到底会不会调整？调整幅度与影响有多大？这是值得观察的。特别在结构调整和经济转轨始终强化的背景下，认清楼市方向无论从宏观或微观的角度看，都是很重要的。

今年以来，房地产市场呈现销售大幅萎缩，住宅新动工增速回落更早更快。在滞后销售萎缩四个月之后，5月份全国房价呈现降落，这是在没有出台政策调控的情况下初次自主性回落。

房地产市场调整的起因是多方面的，主要囊括经济金融增速换挡、供求关系扭转、房价曾经处于高位、城镇化形式转变以及收入调配差距减少等都利于房价回归感性。

房价回归是经济展开法则的必然后果。从整体经济展开看，房价感性调整将打破土地财政和数量扩张的经济增长“怪圈”，有利于经济展开形式的转变和正当物价结构的造成。

这次房价调整是经济转轨的必需和必然。在政策层面应该如何作为呢？这个问题早在十八届三中全会报告中曾经给出了明晰的回答：施展市场在资源配置中的决议性作用，同时政府要做好自己的事。

2014年以来，房地产市场呈现销售大幅萎缩，然而认真观察就会发现住宅新动工增速回落更早更快，这说明房地产开发商对市场的觉得更为敏感。在滞后销售萎缩四个月之后，5月份全国房价呈现降落，而且这是在没有出台政策调控的情况下初次自主性回落。因而，总体判别我国房地产市场感性回归趋向难以避免。

1.住宅销售大幅萎缩

2014年1-5月，全国住宅销售面积为31946万平方米，同比降落9%；住宅销售金额为19720亿元人民币，同比降落10%。从近四年的情况看，2014年前五月的平均月销售面积为6389万平方米，是近四年最低；平均月销售金额为3944亿元，仅比2012年略高，比2013年全年平均月销售额降落30%。这标明今年以来的住宅销售倏地萎缩，市场力气被2013年的猖獗消耗殆尽，销售面积以至比限购张望的2012年还低。

2.房价自主回落

2014年5月百城平均房价为10978元/平方米，比上月回落0.32%。其中，一线城市平均房价为28814元/平方米，2014年初次呈现比上月回落；二线城市平均房价为10399元/平方米，间断两个月回落；三线城市平均房价7203元/平方米，间断四个月回落。在争执中，中国百城房价终于见到实质降落。以前总是在调控政策出台后，购房人的张望期待，构成房价的回落。一旦预期落空，房价又会造成新一轮报仇上涨。这次房价回落和以往不同的是，在没有任何调控政策出台的情况下，百城房价追随市场的步调而回落，以至不少中央政府中止了托市或救市言论，没有阻止住房价自主回调。

3.开发商更为敏感

住宅新动工面积自2014年初就曾经大幅降落，1-2月全国住宅新动工面积为12279万平方米，同比降落29.6%；1-5月全国住宅新动工面积为42588万平方米，累计同比降落21.6%。对比新房销售变迁，1-2月住宅销售面积仅降落1.2%，而后降落幅度才逐步加深，1-5月累计降落也缺乏10%。应该说，作为专业市场机构，房地产开发商对市场的觉得更为敏锐。

房地产市场调整的起因是多方面的，主要囊括经济金融增速换挡、供求关系扭转、房价曾经处于高位、城镇化形式转变以及收入调配差距减少等都利于房价回归感性。一些措施如限降令、公积金贷款上调、定向降准等始终出台，然而受货币条件和需要消耗的影响，咱们判别这些措施难以产生根本色转变。

1.宏观经济金融情势扭转

一是经济增速换挡。我国经济增速呈现明显下滑，2011-2014年增速别离9.2%、7.8%、7.7%和7.6%，今年 4月汇丰制作业PMI指数再次处于荣枯线以下，经济结构升级转型压力始终加大，淘汰落后或过剩产能等不良资产将会加速增多。

二是货币增速回落。2014年一季度末，我国狭义货币供应量M1 余额为32.8 万亿元，同比增长5.4%。流通中货币M0 余额为5.8 万亿元，同比增长5.2%。第一季度现金净回笼242 亿元。假如说广义货币供给增速还能勉强支持当前房价的话，那么狭义的货币增速经已明白显现，我国经济活力真正在倏地降落，房地产买卖萎缩顺理成章。

三是利率高位也会对高房价产生挤压。因为税费等起因，我国二手房的买卖本钱至少在10%以上，房地产开发的资金本钱也至少在10%左右，总体看来房地产价钱涨幅在10%以内，新投资房地产基本上无利可图。而在今后房地产价钱平均10%以上涨幅几乎没有可能，房价回归是一种必然。

2.房价曾经处于高位

一是相对收入房价偏高。因为近十年来房地产价钱的倏地上涨，当前房价收入比倏地进步而抵达相对高位，按人均寓居面积的屋宇总价与人均收入相比，绝大多数城市远远超越10，以至不少城市曾经超越20，即使思考到我国居民的福利收入，房价收入比也至少在10以上，购房透支了居民若干年的支付才干，被戏称为“把市场玩死了”。

二是绝对房价堪比国际大都市。北京、上海等一线城市的房价曾经亲近或抵达香港、东京乃至伦敦、纽约的水平，长期看我国大都市的房价不可能长期高于国际大都市的水平。

三是房价租金比偏高。在倏地城镇化阶段，房价租金比未必程度的偏高是可以理解和解释，这是建设在未来两者逐步趋近，终值将会雷同的基础上的。目前看，我国房价月租金比基本曾经超越500，折合租金年收益率为2.4%，在某些城市租金年收益率仅为1%左右，相当于房价月租金比为1000以上。并且房价租金比偏高曾经延续了很长工夫，在相对房价和绝对房价均处于高位时，房价调整将成为一种趋向。

3.供求关系逐步逆转

根据统计局颁布数据，1999-2013年全国住宅竣工面积为224亿平方米。全国住宅竣工面积囊括乡村住宅竣工和城镇住宅竣工两部分，国度统计局没有给出城镇和农村住宅形成，然而可以根据城镇住宅投资占全社会住宅投资的比重推算，城镇住宅竣工面积至少在180亿平方米以上。按常住城镇人口计算人均住宅修筑面积24.7平方米，按户籍人口计算约为36平方米，仅城镇新建住宅面积就曾经超出全国城镇人均住宅面积。

由此可见，我国城镇人均住房面积的城镇人口口径是按常住人口计算的，根据国度统计局《2013年农民工考察报告》数据，绝大多数农民工尤其是修筑工人通常住在简易的工棚里，而且报道城市低收入尤其是年轻群体“群租”的情况也较多，这说明这些人群是没有城镇住房的。这说明我国城镇住房存在结构性过剩，进而也可以判别我国住房产权分布状况是极不平均的，部分人群领有的住房或面积远远超越了平均状况。可以得出论断，在投资需要被制约的情况下，未来的购房需要主要集中在常住城镇的较低收入群体，他们的置办才干不能撑持这样高的房价水平。

4.城镇化由范围扩张向品质晋升转变

前10年，我国城镇化速度平均为1.35%，在我国历史上这样城镇化速度和跨度绝后空前，远远高于兴隆经济体已经的城镇化速度。倏地城镇化能够降低房地产的资本化率，在租金未必的情况下抬高房价水平。部分学者预算我国曾经抵达70-75%的工业化率，2014年以后我国行将进入后工业化阶段，工业化带动城镇化的动力曾经不复存在。

同时，我国就业人口增速从2005年开端倏地放缓，近年来几乎坚持零增长水平，可以判别我国城镇化由范围扩张向品质晋升转变是必然趋向。今后的城镇化主要从两部分人口市民化入手，一部分是非户籍常住人口，主要是农民工及其家眷的市民化问题；另一部分是新增城镇居民的市民化问题。

2013年我国城镇非户籍常住人口亲近3亿人。农民工中在城镇购房的人数占比仅为0.6%，在城市单独租赁寓居的占比为13.5%，合租寓居的为19.7%，总计33.8%。其余农民工基本寓居在单位集体宿舍、单位工棚和运营场合。这就是说明这部分人口市民化的保证寓居需要十分庞大，按一半家庭须要保证住房计算，至少须要1.3亿套保证住房。

假如10年消化这部分人口的住房保证，每年须要1300万套。扣除城镇天然增长人口，新增城镇人口按80%须要住房需要计算，每年至少须要600万套住房，其中很大一部分须要保证寓居。城镇化形式转变必然带来住房需要结构的调整，这种调整有利于房价的正当回归。

5.收入调配差距减少

假如收入调配差距过大，富有阶级获得财产容易而范围大，房价对他们来说难以造成“过滤”效应，从而使收入调配差距成为推进房价上涨的重要起因。同时，房地产是投资的重要渠道，尤其是近十年来我国房价延续倏地上涨，吸收了越来越多的富有家庭资金到房地产市场投资，很大程度上晋升了房价水平。

反贪污腐败、减少收入差距为新一届政府的执政理念。根据国度统计局考察数据，我国城镇居民收入整体差距较大，2003-2009年10%最高收入户的平均收入是最低收入家庭的8.5倍以上，2010年以来该倍数延续减少，2012年缩减至7.59倍。收入调配差距减少，有利于造成正当的房价结构、房价租金比率等，房地产市场将向安康感性回归。

6.货币刺激的条件束缚增强

融入了国际环境，天然会遭到国际要素的限制。与2008年相比，我国刺激经济乃至房地产的货币条件曾经发作根本色变迁，财政或金融刺激对房价的撑持作用不可能耐久有效。

一方面，2014年人民币兑美圆汇率趋势均衡，外汇资金流入的套利条件不复存在。2008年初人民币对美圆汇率为7.38:1，人民币升值空间远未终了。时至今日，2014年以来人民币兑美圆汇率曾经最高升值为6.05左右，之后开端了贬值进程，截至6月开局人民币兑美圆汇率曾经贬值6.25左右。

另一方面，当前货币范围绝后收缩，几乎没有了注水空间。2008年初我国广义货币供给为40.3万亿元，以当期汇率折算仅相当于5.46万亿美圆，相当于美国当期广义货币的73%。截至2014年一季度末，我国广义货币供给曾经抵达116万亿元人民币，相当于18.7万亿美圆，比美国的广义货币供给高出67%。因而，我国人民币供给曾经进入强束缚阶段。

假如不顾这些束缚条件而强行注入活动性，不是带来人民币的贬值，就是国内经济延续泡沫化，进而成为国际经济范畴的“堰塞湖”。长期看终会招致国际资本流出经济泡沫重大的地域，外汇长期流出必然会带来基础货币的膨胀，广义货币供给也将随之以货币乘数的形式膨胀

房价回归是经济展开法则的必然后果，政策措施能够起到搀扶和延缓作用，然而难以根本扭转市场趋向。从整体经济展开看，房价感性调整将打破土地财政和数量扩张的经济增长“怪圈”，有利于经济展开形式的转变和正当物价结构的造成。

1.有利于中央财政打破激烈的土地依赖症

在数量型增长的方式下，土地财政经过固定资产投资、集团生产等有效拉动了经济增长，功不可没。然而也构成了我国经济堕入 “范围扩张—土地财政—房价上涨” 展开怪圈和始终收缩的政府债务圈套。

只管我国政府负债率低于国际上公认的60%的警戒线，但该当看到这些债务是在我国政府可操纵收入的增速和份额远高于大多数国度情况下所造成的，尤其是许多县级、个别市级以至有报道9个省会城市负债率超越100%，并且对土地出让收入依赖性较高。房地产价作风整有利于打破土地财政，强迫“中缀”饮鸩止渴的经济展开形式，逐步造成守业翻新引领的展开形式。

2.有利于金融机构转变主要依托房地产抵押运营方式

在数量型增长方式下，房地产不只银行信贷的集中投放范畴，更是信托、投资公司等机构的主要投向目的，而且信贷抵押物也以房地产及其地上附着物为主。我国银行房地产贷款(囊括个人住房贷款)占比超越20%，据调研预计信托资金投向房地产范畴的占40%以上。

房地产价作风整将会加速裸露房地产范畴信贷危险，给金融机构带来不良资产的冲击。加上存款向互联网金融转移、影子银行体系的竞争与代替、利率市场化紧缩利差空间、交叉性金融业务倏地展开等的冲击，将加速金融机构的运营转型，逐步摈弃依托房地产抵押为主的信贷形式，加快开发合乎科技翻新、文明创意、网络运营、居民生产等展开方向的金融产品，有利支持经济展开转轨。

3.物价结构将正当调整

房地产是所有经济流动的基本载体，房地产价钱高企势必增多经济流动的本钱，进而招致社会价钱水平的总体上涨。根据美国阅历，房地产租金每上涨1%，社会物价总水平上涨幅度约为0.25%。我国房价向租金、物价传导不像兴隆国度那样顺畅，然而对经济运作机制的影响完整雷同。

通过十余年的倏地上涨，我国房价水平曾经远远超越经济展开阶段的顺应水平，为维持房价的延续上涨，据经济学家郎咸平(微博)预计，大概33万亿产业资金流入房地产行业，主观上构成了其余行业尤其是制作业走向萧条。房价正当调整将有利于造成正当的物价结构，降低经济流动的整体本钱，增进社会经济的协调展开。

4.居民生产等内生性增长动力将得到有效培养

无须置疑，在未必的展开阶段，国民经济展开须要房地产行业的繁荣和撑持，然而在经济展开接续转轨阶段，房地产则必需退出引领经济展开的历史舞台，将经济展开的动力交给守业翻新和居民生产。在房价高企的情况下，居民财产过多地被高房价所消耗和占领，居民生产等内需难以倏地开释，经济的内活泼力常常缺乏，而只能依托财政投资拉动经济增长。房价正当调整将开释相当一部分居民财产，是居民生产、守业翻新等领有财产的支持。

可以知道，这次房价调整是经济转轨的必需和必然，那么在政策层面如何作为呢？其实这个问题在在十八届三中全会报告中曾经给出了明晰地回答：使市场在资源配置中的决议性作用和施展好政府的作用。细致对房地产而言，可以落实以下五个方面的政策建议：

1.尊重供求关系自主调整，施展市场的决议性作用

十八届三中全会提出“使市场在资源配置中起决议性作用”的总体思绪，表现出政府在经济范畴以市场化为导向的变革方向，针对房地产范畴，会议并未提及“调控”二字，类似“高房价问题”等提法也再未呈现。种种迹象标明，新一届政府将着力树立房地产市场调控的长效机制，使市场在资源配置中起决议性作用，逐渐淡出行政性调控。

针对当前房地产情势，建议不要出台过于保守的短期干涉政策，而是充分尊重市场机制的挑选，施展经济变量的作用。长期内逐步理顺房地产制度体系，稳固增多商品住房供应，鼎力展开二手房市场和住房租赁市场，推动住房供应主体多元化，满足市场多样化住房需要。

2.调控政策尊重中央差异，强化中央政府的调控义务

2013年2月26日，国务院办公厅公布《对于接续做好房地产市场调控工作的告诉》(国办发(2013)17号，新“国五条”)，提出了各级政府要细化房地产调控措施，承担房价掌握目的的义务。政策出台后，全国除拉萨外的其余直辖市、计划单列市和省会城市均陆续出台中央细则。

但不同城市之间因经济展开水平、人口聚集程度和房地产市场走势有所差别，中央调控细则内容也差异较大。随着当前房地产市场的日益分化和始终调整，各地房地产调控政策也应就地取材，调控方向进一步差同化，从而使原来全国统一调控政策逐步转向以中央政府为主导就地取材的调控政策。

3.加快构建以政府为主的住房保证，摸索多种住房供应方式

《国度新型城镇化布局(2014-2020年)》(以下简称《布局》)提出，要健全城镇住房制度，加快构建以政府为主提供基本保证、以市场为主满足多档次需要的住房供应体系。对城镇低收入和中等偏下收入住房困难家庭，履行租售并举、以租为主，提供保证性安居工程住房，满足基本住房需要。

在保证性住房方面，要建设各级财政保证性住房稳固投入机制，扩充保证性住房有效供给。完善租赁补贴制度，推动廉租住房、公共租赁住房并轨运转。制订公平正当、地下透明的保证性住房配租政策和监管程序，严厉准入和退出制度。 “激励中央从本地实践动身，踊跃翻新住房供应方式，摸索展开共有产权住房”。

4.加快建设城乡统一用地市场，逐步造成有效有序的土地市场

2013年全国土地市场延续放量，其中土地购买面积同比增长8.8%，增速比上年进步28.3个百分点，土地成交价款同比增长33.9%，增速比上年进步50.6个百分点。一方面在于加快摸索城乡一体化用地市场，另一方面一些地域趁机推出加大土地开发供给力度，以获取高额的土地出让收入。

根据财政部统计，2013年中央政府国有土地运用权出让收入41250亿元，同比增长44.6%。建议加快落实十八届三中全会提出建设城乡统一的树立用地市场、加快房产税立法等一系列变革思绪，有效转变房地产业粗放型展开方式。

5.加快完善住房信息体系树立，夯实房地产税征收基础

不动产注销中最为中心的全国个人住房信息系统联网工作2010年就曾经启动，但停顿并不顺利。截至2012年5月17日，全国仅有广州、福州、厦门、南京、无锡和苏州6个城市宣告信息零碎与住建部联网。2013年2月，住建部相关担任人地下示意，40个城市的住房信息联网实现，逾期8个月。

建议加快建设以土地为基础的不动产统一注销制度，完成全国住房信息联网，推动部门信息共享。在保障信息安全基础上，完成多部门信息共享和互通，为财税变革和进步政府效率奠定基础，住房信息零碎建成也将成为实施房地产税和市场化调控的坚实基础。

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