房价下跌无可避免也就这一两年的事

　　掌管人：那土地泡沫，接下来您的判别到了一个什么程度？有决裂的危险吗？

　　哈继铭：我感觉有多少个要素，可能会使得中国的土地和房地产的价钱呈现调整。一个就是我刚才说的人口要素，由于过去中国在50、60年代生养率很高，然而到了80年代开端，生养率极度的降落，那么这就招致了这个到了80、90年代的时分，中国有工作才干的人在社会当中的占比很高，而且在始终的上扬。然而这些人对未来没有一个安全感，他们只能有一个孩子，所以在他们能挣钱的年代，他们首先想到的不是花钱，而是怎样存钱，存钱的一个最重要的形式就是买房子，这是中国老百姓储蓄的一个最重要的手腕，也被以为是最可靠的手腕。然而等这拨人就所谓的中国婴儿潮未来退休以后，他们就失去了购房的动力，只管他们的下一代兴许还能够，然而人数上要少于他们的父母辈，而且可能很多未来下一代，可能不须要买房，由于他知道早晚他从父母那就能继承房子。所以那个时辰的到来，也就伴随着房地产需要的急剧的降落。

　　掌管人：那个时分，什么时分到来？

　　哈继铭：那个时分根据我的测算，其实2015年是中国有工作才干的人，在社会当中的占比抵达最高点的一年。

　　掌管人：曾经开端拐点降落了？

　　哈继铭：对，也就是一两年的事件，那么这是一个要素，人口要素。另外还有就是这个寰球货币政策的专向

　　掌管人：这个逻辑，房地产市场的这种下滑，您感觉是必然会发作的吗？

　　哈继铭：我感觉是必然发作的，这是无可避免的，由于刚才说的这两个要素，咱们都是没有办法逆转的，至少短期内不能逆转。人们说咱们这个扭转计划生养政策，可以生二胎，是不是可以缓解人口结构？我说20年后兴许可以，短期内不可以。

　　掌管人：然而你是不是没有把城镇化的这种哈出思考进去？

　　哈继铭：对，城镇化实践上我感觉将来的速度未必是要，正常情况下该当是放缓的。由于城镇化和老龄化有密切的关系。

　　第二，这个真正的城镇化，真正意思的城镇化，不是一个把人从乡村引进到城市的一个过程，而是引出去以后，如何让他在城市里永远待下去，真正完成人的城镇化的一个过程，所以这就伴随着一系列的变革。预计一个农民要完成城镇化，可能是须要近十万人民币这么一个投资。那中国有差不多2亿6千万的曾经在城市工作和生涯的农民，尚未取得户籍，假如让他们一个晚上都城镇化，那就须要26万亿，相当于2012年GDP的一半，那这个钱是不可能一下子出的。

　　所以城镇化未必是一个渐进的过程，未必是伴随着经济增长的一个天然的后果，而不是可以人为在始终的推动的。

　　掌管人：所以回到刚才的问题上，你感觉城镇化并不能成为撑持房价、撑持房地产市场的之支柱对吗？

　　哈继铭：没错，我感觉城镇化要想让它成为一个处置经济问题的灵丹妙药，那是有一点对城镇化冀望过高。

　　掌管人：最后总结一下房地产市场论断的话，我之前听谢国忠先生说过一个比较保守的观念，他以为五年之内，中国的房价会跌一半，您能否赞成他的判别呢？

　　哈继铭：他是哪一年说的？

　　掌管人：去年、前年都在说。

　　哈继铭：其实你假如关注我过去的观念的话，我在2006年，在接受《第一财经》采访的时分，我说房地产还有黄金十年，由于那时分咱们就曾经关于中国未来人口的结构变迁，作出了预测。而且这个预测是在计划生养政策不扭转的情况下是不变的。所以这个。

　　掌管人：那已通过去八年了。

　　哈继铭：往常差不多已通过去八九年了，所以我刚才说剩下的可能就一两年的工夫。