房价不可能再涨十年

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房价不可能再涨十年
　 过去十多年房地产价格的爆发性上涨，可以说是中国经济过去30多年持续高速增长的结果。但是，越是高速的增长，就越是难以长期维持下去。
　　上半年，严厉的房地产调控“新政”并没有摁住飞涨的房价。据媒体报道，一季度一线核心城市房价普遍较去年同期有了不少的上涨，个别城市涨幅甚至达到30%。房价持续快速上涨已经超过十年，过去十年买房的人，都充分体会到了房价上涨带来的资产快速增值的快感。接下来十年，很多人想继续复制这种快感，“有钱就买房”成了中国人的投资圣经。房地产大佬也在不断鼓吹房价只涨不跌的神话。“预言帝”任志强表示“你什么时候买房，以后的房价都会比现在高。如果要投资，就随便买。”商业地产大佬王健林放话“房价至少还能涨十年”。
　　实际上，房地产投资在世界各国都是得到推崇的，不单单只在中国。股神巴菲特也对房地产投资青睐有加。但是巴菲特也说了，再好的生意，如果出价过高，也会成为一个平庸乃至失败的生意。
　　现在，买房作为一种投资，会不会出价过高呢？
　　房价高低与否实际上是一个资产估值问题，而资产估值的基础是自由现金流，一切资产的现值，都是未来自由现金流的折现。作为一项资产，房子的现金流来自于租金。因此，评估房价唯一正确的方法是把房价和租金进行比较。
　　那么，当前房价租金比是多少呢？手头没有权威的数据，各地差异也很大。但是就拿房地产价格一直相对理性的广州来讲，据媒体的报道和本人的实地调查，房价/年租金收入比一般在40以上。也就是说，年化租金收益率低于2.5%。这意味着从租金收入看（这也是从投资的角度看），买房连银行存款都比不上。其他房价泡沫更严重的地方，房地产的投资收益率就更差了。因此，从租金收入角度看，当前的房地产是缺乏投资价值的。
　　虽然现在买房的人，几乎没有人考虑租金收入（很多人甚至对此忽略不计，大家都在赌房价继续上涨），但是，绝大多数人都不明白的一点是，长期来看，房价上涨的幅度不会超过租金的上涨幅度。这与长期看，股价上涨的幅度不会超过公司盈利上涨的幅度是一个道理。因为资产价格的基础源于其收益，价格的涨幅必然受限于收益的涨幅。树木不会长到天空之外。过去十年，中国房价上涨幅度远远超过租金上涨幅度，显然，这在接下来的十年是不可持续的，它必然在未来的某个时点上得到矫正，以实现均值回归。
　　中国最大的房地产开发公司万科在它2012年年报中，对未来的房地产市场做了这样的预期：中国房价快速上涨的时代是否已经结束？历史存在偶然，过于自信的结论是武断的。然而，我们至少可以说，这个时代应该已经结束。“应该”这个词，有三层含义。第一，它是大众希望看到的结果；第二，它具有理性分析的合理性；第三，它是一个大概率事件。
　　万科说房价快速上涨时代的结束是“一个大概率事件”，但是没有说原因。就我看，这个“大概率事件”是建立在另一个大概率事件基础之上，那就是未来中国经济增速下降将是一个大概率事件。
　　无论是历史的经验，还是各国的经验，房地产的价值总是随着经济的增长而增长。因为一切经济活动均建立在土地之上，只要经济总量在膨胀，那么土地的拥有者总可以借此收取更高的租金。房地产的价值，最终取决于建立其上的经济活动总量的价值。发达地区的房地产为什么价格高？因为发达地区同样土地面积上创造的GDP高。房地产增值不是房地产投资的结果，也不是房地产投机的结果，而是经济长期发展的必然结果。中国过去十多年房地产价格爆发性的上涨，可以说是中国经济过去30多年持续高速增长的结果。但是，越是高速的增长，越是难以长期维持下去。
　　中国过去30多年年均10%的增长之所以被外界视为“奇迹”，是因为10%的年均增长是很难很难维持的，但中国做到了。巴菲特40多年年均20%的投资收益被视为一个“神话”，因为历史上没有人做到过。但是巴菲特也坦承，随着伯克希尔规模的膨胀，要想重复过去的高增长是不可能的。这个让巴菲特觉得难以继续高增长的规模是多少呢？不过2800亿美元（伯克希尔目前的市值）。中国经济的体量接近30个伯克希尔，你觉得我们还有理由期待它在接下来十年，继续10%的年均增长吗？一旦经济增速下降，房价增速下降乃至长期停滞不前，就是必然出现的结果。
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