随州碧桂园业主维权

老子江东老表

投诉信
投诉人：随州碧桂园云山竹语片区全体业主
被投诉人：随州碧桂园公司及旗下物业公司
投诉事宜：没有取得政府的合法独立主权而变相出卖和租赁地下车库、出租地上车库的违法行为，望各级领导引起重视。

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  你们好！我们是随州碧桂园云山竹语九街全体业主。2016年4月10日，碧桂园物业公司通知所有业主交一万的诚意金，其余六万五贷款交20年享用地下车库的使用权。
  开发商出售小区地下停车位，必须对地下停车位有独立的产权。应当由以下几个方面来衡量：
  
  1、车库的用地面积独立核算，并承担相应的土地出让金。 我国房地产权的结构特征是“房随地走，地随房走”，房地产权是土地使用权与上盖建筑物、附着物的所有权合二为一的财产权利。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条规定：“土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外”。当居住小区的实有土地使用面积已经全部分摊给全体业主，业主根据其所购买的房屋已经拥有了对土地使用权的全部权利。开发商不可能在没有土地使用权的基础上，单独拥有车库的所有权，所以其转让行为也就失去存在的法律基础。如果开发商出售的是没有分摊土地使用面积，没有承担土地出让金的车库，是不可以投资的.

2、开发商在计算公摊面积时未将地下车库的建筑面积计算在内，而车库的建筑面积分摊了附属公共设施的建筑面积。 与建筑物配套的车库是建筑物附属公用设施之一，如果将与建筑物配套的地下车库的建筑面积计入了建筑物的公摊面积，地下车库的所有权归全体业主所有。如果地下车库作为共有部位，建筑面积进行了分摊，此种情况下，车库归所在整幢房屋的全体业主共有，可由小区业委会委托物业管理公司出租给业主使用，出租收益在扣除必要的管理成本后归入小区维修资金。投资这样的车库需和业主委员会进行协商，来回环节较多，而且同样不单独发给产权证。如果地下车位的面积没有被分摊，且具有独立的用地面积和建筑面积，则开发商有权出售。

3、地下车库的建造成本未计入商品房的销售价格。 《商品住宅价格管理暂行办法》第5条规定，商品住宅价格由成本、利润、税金、地段差价项目构成，其中成本中又包括住宅小区基础设施建设费和住宅小区及非营业性配套公共建筑的建设费等。根据该《办法》的规定，开发商已将小区的基础设施建设费和配套公共建筑建设费计入小区的房屋价格，并将预算造价按住宅面积所占比例分摊到每一业主的房屋单价中。有的地方法规如《浙江省商品住宅价格构成及价格行为规范》明确规定：“经城市规划主管部门批准列入住宅小区详细规划要求配置的非营业性配套公共配套设施、设备，必须无偿提供给小区的住户使用，不得另行作价销售”。我国法律尚未明确地下车库是否属于非营业性配套公共配套设施、设备，如果地方法规或城市规划主管部门明确了地下车库作为非营业性公共配套设施的话，开发商就无权对地下车库再行作价出售。如果开发商要出售已经由全体业主分摊建设成本的车库，那么房价的成本核算要予以调整，开发商所得收益应当部分返还业主，以冲减业主支付的购房款。

4、小区地下车位交易遵循“限内原则”。 不管小区的地下车位是作为小区住宅的公共设施、附属设施，还是作为可出售的单独房产，车位只能卖给车位所在小区的业主，这可以从以下几个方面来分析：一是符合建造车位的初衷，随着城市车辆的增多，特别是私家车的增多，在建造小区时必须配备一定的车位，已被法律所认可，例如建设部颁布的《城市居住区规划设计规范》规定：“居住区内公共活动中心、集贸市场和人流较多的公共建筑(如商场、医院等)，必须配建公共停车场(库)”。在以上地方建造停车场，其目的就是充分发挥这些场所的作用，小区配建车库是为了业主的方便，这是不言而喻的；


综上所诉，我们全体业主要求：
1、公示随州碧桂园向政府取得的合法独立产权证书。
2、公示随州碧桂园云山竹语政府合法核算的公摊面积。
3、当初给业主承诺的终身免费停车的承诺是欺诈业主的行为吗？

最后，全体业主强烈要求维护我们的合法权益，享受地下停车库、地上车库的无偿停车要求。

其二
物业号称五星级，服务不如2星级。
1、没有任何的提醒电话和短信，无故停水停电，影响业主的正常生活。确被告知是停错了。
2、通往地下车库的电梯外面一股恶臭没有人清理打扫。
3、18楼漏水严重。
4、
业主不满意物业的服务，要求降收物业费，或提高服务水平，或则换物业公司。但要交出业主交的公共维修基金。
全体业主联名如下：