房地产市场步入最具争议时代 多地量价齐跌
从北京商品住宅成交套数创下自2006年有网签记载以来的同期最低值，到南京房价近两年来初次呈现环比下跌，再到南宁楼市进入交易博弈的“冰封期”，受调控未见明显放松、银根收紧、行业周期性特性等要素影响，多地楼市现量价齐跌，深度调整大势确立。有业内人士以为，房地产行业在通过高速展开的15年之后，整体魄局曾经发作扭转。新房高增长时期曾经终结，处于向颠簸展开的过渡阶段中，地域之间、不同需要之间的差异分化凸显。2014年上半年的房地产市场，尽管不是历史最差的，但却是争议最多的。7月中旬，国度统计局公布1至6月房地产市场相关运转数据，商品房销售面积48365万平方米，同比降落6.0%，住宅销售面积降落7.8%；商品房销售额31133亿元，降落6 .7%，住宅销售额降落9.2%。各项指标显现：房地产投资增速接续回落，新动工面积降幅延续收窄；商品房销售面积降幅放缓，价钱同比小幅回落；房企资金增幅接续放缓，销售回款占比呈现下滑。总体而言，上半年房地产行业调整态势依旧，市场库存压力延续加大。
上半年多地楼市量价齐跌
据统计，今年上半年除春节、网签零碎暂停等要素叠加致2月份成交大降外，北京楼市成交出现逐月走弱态势。此外，南京楼市在教训了三、四月份的小幅上升之后，五月“速冻”行情超出许多业内人士预期。而二线城市广西南宁的房价也出现出明显的“冰冻效应”。
亚豪机构统计数据显现，2014年上半年，北京共有401个名目取得销售答应，新增53472套商品住宅，与去年同期相比大幅上涨60%；新增供应面积597.64万平方米，与去年同期相比大涨66%。2014年上半年市场供应量创下自2009年以来近5年同期历史新高。
只管供应量大增，在楼市成交量方面，因为遭到中国宏观经济下滑影响，加之银行对购房者信贷支持力度的削弱，今年上半年北京楼市在一片低迷中开场。据亚豪机构统计数据显现，2014年1月至6月北京楼市总成交32964套，与去年同期相比降落89%，总成交面积为345.98万平方米，与去年同期相比降落91%。
据统计，今年上半年除春节、网签零碎暂停等要素叠加致2月份成交大降外，北京楼市成交出现逐月走弱态势。特别春节后随着多个二三线楼市楼盘大量畅销，频繁曝出大幅降价，房价降落预期加深，只管一线城市房地产依然企稳，但购房者开端有看淡预期。受此影响，此后多少个月，在北京收紧信贷及自住型商品房的加速供应等要素作用下，市场张望心情进一步加重，使得北京楼市成交量一路下行，至6月份，北京商品住宅共成交5119套，创下自2006年北京有网签记载以来的同期最低值。
本报记者了解到，南京楼市在教训了三、四月份的小幅上升之后，五月“速冻”行情超出许多业内人士预期。中国指数钻研院统计数据显现，5月份南京的新房样本均价为14024元/平方米，环比4月下跌1 .36%。这是自2012年5月南京房价环比连涨以来，近24个月初次呈现环比下跌。该跌幅排在全国十大重点城市第一名。
二线城市广西南宁的房价也出现出明显的“冰冻效应”。终年在珠三角一带从事商业地产和住宅地产营销的深圳汇金行副总经理黄平旺通知记者：“南宁楼市曾经进入交易博弈的‘冰封期’，即便是快环左近，开盘价钱超越7000元/平方米的楼盘都卖不动，但开盘价钱在6500元/平方米以下的楼盘，一开盘就销售一空。”
长沙市房地产开发协会副秘书长、长沙房地产开发钻研核心主任欧阳学海通知记者，今年以来长沙楼市销售同比降落很多，主要是由于银行贷款收紧，囊括置办贷款和开发贷款。去年下半年以来，银行推广贷款利率市场化，银行的贷款更违心给一些生长性好的企业，而非房地产范畴。
全国楼市深度调整大势确立
中原地产首席分析师张大伟分析以为，相比2013年，当前楼市进入全面调整期。主要城市新房市场的巅峰期已过，大部分已进入颠簸期，增长空间有限；其中部分二、三线城市增长过快，需要已被透支。在此基础上，房价也呈现广泛下调迹象。
从国度统计局数据来看，上半年全国商品房销售面积和销售金额双双呈负增长，且降幅存在接续扩充的趋向。全国性成交均价的下跌主要是受结构性要素影响，一线城市及部分二线城市成交量下滑幅度超越三四线城市，招致全国均价呈现结构性下跌。
上半年以来，房地产行业整体增速降落，多个指标呈现负增长，如新动工面积、销售面积、土地成交面积等。业内分析以为，因为2013年基数过高招致今年上半年增速同比明显降落。另一方面，从环比来看，增速加速下滑，跌幅逐月扩充，市场进入调整的大势曾经确立。
在房地产销售面积和金额的同比增速趋向体现方面，涨幅收窄、增速逐渐放缓的趋向尤为明显，在市场供应增多、价钱上涨招致的置办力明显缺乏，加之银行对个人房贷收紧，从而促成了整个行业的实践下跌调整，而且进入2014年以来，商品房销售额的下跌速率曾经超越了商品房销售面积下跌速度，这象征着价钱深度调整的步调曾经明显加快，并将会逐渐成为市场趋向。
中原地产钻研核心统计数据显现，上半年全国典型的54城市总计住宅签约套数为113.9万套。这一数值比2013年上半年同期下调幅度抵达了23.7%，其中一线城市跌幅抵达了31%，二线城市跌幅抵达了34%。
中原地产首席分析师张大伟分析以为，相比2013年，当前楼市进入全面调整期。主要城市新房市场的巅峰期已过，大部分已进入颠簸期，增长空间有限；其中部分二、三线城市增长过快，需要已被透支。在此基础上，房价也呈现广泛下调迹象。
易居钻研院钻研员朱光通知《经济参考报(微博)》记者，今年3月以来，土地购买面积增幅再次进入负增长区间，前6个月土地购买面积增幅较前5月基本颠簸。总体上看，在目前行业依旧处于调整态势下，房企关于市场走势仍趋于谨慎，拿地节拍放慢。估量今年下半年随着去年同期基数的回升，土地购买面积同比增幅也将接续出现平缓的下行态势。
从商品房销售面积同比增幅走势看，上半年商品房同比增幅尽管接续处于负增长区间，但开端出现收窄上行态势，这与去年同期基数降落明显有关。估量今年下半年，随着去年同期基数的逐步降落，商品房销售面积同比跌幅也将接续收窄。
张大伟通知《经济参考报》记者，当前楼市降温趋向曾经明白，房价将接续明显下行。他示意，2014年上半年的房地产市场，尽管不是历史最差的，但却是争议最多的。这背地是房地产行业在通过高速展开的15年之后，整体魄局曾经发作扭转。新房高增长时期曾经终结，处于向颠簸展开的过渡阶段中，地域之间、不同需要之间的差异分化凸显。
他还指出，市场的延续低迷令多地新房库存呈现明显攀升，一线城市中除深圳外，北京、上海、广州7月初的库存较年初别离回升43%、17%、12%。二、三线城市库存增多愈加明显。
重庆方面一位房地产业内人士以为，今年市场不景气，是属于“非调控政策”下行，属于市场自身调整，与以往数次宏观调控招致的下行有本质区别。在2013年量价齐升过后，市场有自身的回调压力。假如没有放松限购限贷等强刺激政策出台，今年全年成交量同比会有较大幅度下滑，成交价钱降落也将会延续到年底。
开发商“以价换量”回笼资金
从楼市体现来看，多少个品牌房企心领神会的降价形式可以被称成“多形态营销”，但不可否定的是绝大部分房企实践上都在“以价换量”。
针对北京市场，亚豪机构副总经理高姗分析示意，去年“亮眼”的业绩使得大部离开发商纷繁调高今年销售目的，而今年上半年在楼市张望心情加深带来的销量下跌、信贷政策的延续压缩带来的融资难度加大的情景下，“现金为王、加速出货”成为各大房企的首要挑选，以“快进快出”的高周转战略来维持现金流的延续。
今年上半年，楼市调整步调首先起始于长三角区域，与此同时“降价”战略也最先在长三角城市发动。5月以来，南京市场的房企纷繁加大了促销力度，目前全市房价呈现盘整趋向，近郊部分板块价钱下探尤为明显。南京近郊的仙林湖、九龙湖成为率先打响价钱战的区域。
南京大学城市科学钻研院副院长胡小武以为，目前楼市降价多采纳明着特价暗着优惠的形式。胡小武称，从楼市体现来看，多少个品牌房企心领神会的降价形式可以被称成“多形态营销”，但不可否定的是绝大部分房企实践上都在“以价换量”。
此外，今年以来长沙楼市开盘情况广泛冷落，没有以往那么火爆，因此开发商的促销流动也一再升级。当年有滨江“地王”之称、楼面单价亲近3000元的保利西海岸，最近打出了10套新品7999元/平方米起的宣传；素有“价钱高地”威望的梅溪湖片区，紧邻北岸的振业城也拿出了100套价钱在5988元至6988元/平方米之间的特价房。
“今年以来，银行按揭贷款迟迟到不了开发商手上，以前银行状况比较好的时分，普通两周就到账了，而往常一拖半年威力到，招致开发商资金慌张”。欧阳学海示意，同时，开发商搞降低首付的形式，这样的主旨是为了“以小换大”，尽快从银行拿到资金。
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